A los propietarios se les permitiría crear apartamentos en áreas comerciales como Kapahulu Street, Kaimuki y Kapolei en un intento por cambiar la ordenanza de uso de suelo de Honolulu.
Las propuestas son el último ejemplo de cómo los funcionarios están trasladando gradualmente a Honolulu hacia distritos de uso mixto donde residencias y negocios se ubican uno al lado del otro. Se produce cuando los ayuntamientos están buscando nuevas formas de proporcionar viviendas asequibles a los residentes que luchan con alquileres y precios de la vivienda altísimos.
La miembro del consejo Esther Kiaaina también planea ampliar la idea de ampliar el alcance de la medida para incluir el centro de Oahu, incluidos Waipahu y Wahiawara.
«Queremos identificar oportunidades de desarrollo de viviendas que no tenemos en este momento», dijo la jefa de personal de Kiaaina, Jocelyn Doane. Pero destacó la necesidad de lograr un equilibrio «para asegurarnos de que no eliminamos por completo todos los distritos comerciales».
La propuesta de permitir más viviendas familiares en zonas comerciales provino del Departamento de Planificación y Permisos.
Cae en la misma categoría que propuestas como convertir espacios de oficinas vacíos en viviendas y aliviar las restricciones de desarrollo alrededor de las estaciones de tren en un esfuerzo por promover comunidades transitables a pie.
El portavoz del DPP, Curtis Lum, rechazó una entrevista, pero citó la carta del departamento de agosto de 2022 en apoyo de cambios que permitirían más distritos de uso mixto, específicamente destinados a aumentar la oferta de viviendas en Oahu.
Abajo o Arriba
Los distritos de uso mixto suelen tener negocios en la planta baja y apartamentos encima. Una versión anterior del proyecto de ley habría prohibido las viviendas en la planta baja. Pero la enmienda propuesta ofrece una opción: la vivienda debe estar por encima de la planta baja, o el terreno edificable debe exceder un límite mínimo de uso comercial.
Imagine un 7-Eleven compartiendo un terreno con un edificio de apartamentos de tres pisos. Esto estaría permitido en los distritos comerciales según la enmienda actual.
«Creo que obviamente proporciona viviendas adicionales, que necesitamos, pero también es bueno tener esa sensación de trabajo a vida».
Brian Kang que vive en Kaimuki
Los desarrolladores se pusieron en contacto con el DPP en 2022 y dijeron que podían construir más viviendas sin esta prohibición de la planta baja, especialmente en terrenos no urbanizables fuera de la ciudad de Honolulu. La carta del DPP de ese año enfatizó este punto, citando datos de los desarrolladores DR Horton and Colliers de que el cambio aumentaría el potencial de nuevas viviendas en el terreno de 35,000 nuevas unidades a 55,000 nuevas unidades.
Los distritos comerciales de Honolulu generalmente prohíben las propiedades residenciales según la ley vigente. El proyecto de ley y la enmienda propuestos permitirían viviendas multifamiliares y al mismo tiempo requerirían un número mínimo y por especificar de usos no residenciales.
Una enmienda limitaría la cantidad de viviendas permitidas en las zonas comerciales para garantizar que las empresas no queden desplazadas.
El alcance de este cambio se limitaría a las regiones que experimentarán la mayor parte del crecimiento demográfico a largo plazo, incluido el tramo desde Pearl City hasta Kahala, en la costa sur de Oahu, y la llanura de Ewa.
Es difícil cuantificar la extensión de las zonas afectadas. El mapa de designación de zonificación de Honolulu parece más un rompecabezas extraño e irregular que un tablero de ajedrez de distritos espaciados uniformemente.
Las áreas divididas en zonas para negocios están dispersas, incluida la calle Kapahulu, la mayor parte de la avenida Waialae en Kaimuki y gran parte de Kapolei que rodea la H-1 hasta la avenida Kamaaha.
La necesidad de una revisión importante de la ordenanza territorial de Honolulu se discutió por primera vez en el segundo semestre de 2022 y la primavera de 2023. Muchas personas testificaron en contra, diciendo que si bien estaban de acuerdo con los cambios específicos, el ómnibus de casi 250 páginas era demasiado amplio. para sensibilizar al público.
Un uso de la tierra revivido
Las ordenanzas sobre el uso de la tierra controlan todo, desde cuántas colmenas puede mantener un apicultor hasta dónde pueden ir los viveros y si las tiendas de conveniencia pueden pasar por allí. Por este motivo, los cementerios sólo pueden tener una unidad de vivienda para los cuidadores.
El Proyecto de Ley 64 es esencialmente una nueva versión del Proyecto de Ley 10 de 2022. Kiaina presentó la nueva medida en noviembre de 2023, con la intención de realizar audiencias separadas para cada categoría de uso de suelo.
Las categorías de uso industrial y uso comercial se discutieron la primavera pasada. El uso residencial se discutirá el jueves en una reunión del comité de planificación y economía de la ciudad en Honolulu Hale. Los temas pendientes para los próximos meses incluyen uso público, cívico e institucional, uso agrícola y varios.
Actualmente, las únicas residencias permitidas en los distritos comerciales son los consulados de gobiernos extranjeros, junto con unidades de vivienda designadas para cuidadores o propietarios que están reguladas como «viviendas accesorias especiales».
Ampliar eso para permitir viviendas multifamiliares, como apartamentos, podría cambiar radicalmente estos vecindarios.
El proyecto de ley requeriría un espacio mínimo designado para uso no residencial: 10,000 pies cuadrados o 40,000 pies cuadrados según el borrador actual del proyecto de ley, dependiendo de la superficie total, o incluso una proporción constante del 20%. Aunque estos números aún no están fijados.
«Si nos fijamos en las enmiendas específicas, ambas opciones están vacías porque quieren que el público mida», dijo el jefe de personal de Kiaaina, Doane.
‘El diablo está en los detalles’
La arteria comercial de Kaimuki, Waialae Avenue, que alberga empresas como la licorería y poke Tamura’s, el restaurante de mariscos chino Happy Days y la cafetería The Curb, es una de las áreas que se abriría para viviendas.
«En general, apoyo el concepto», dijo Brian Kang, residente de Kaimuki, presidente del comité vecinal del barrio, pero insistió en que hablaba por sí mismo.
«Creo que obviamente proporciona viviendas adicionales, que necesitamos, pero también es bueno tener esa sensación de trabajo a vida», dijo.
Sería bueno tener más tráfico peatonal, dijo Kang, aunque «el diablo está en los detalles».
Se deben considerar el tráfico de vehículos y las condiciones de estacionamiento, dijo, y agregó que le gustaría que Waialae fuera predominantemente comercial.
Arleen Velasco, vicepresidenta del comité vecinal de Diamond Head-Kapahulu, dijo que a Kapahulu Street le vendría bien un poco de revitalización y que algunos residentes vivan encima de los negocios podría ser un paso en la dirección correcta.
«Lo he visto revitalizar con éxito el centro de la ciudad», dijo Velasco, refiriéndose a un esfuerzo similar en su antigua casa en San Diego. Está bien con las residencias, siempre y cuando no estén en edificios altos que puedan amenazar con ver aviones y eclipsar las estructuras más pequeñas existentes.
Sterling Higa, director ejecutivo de Housing Hawaii’s Future, un movimiento para crear oportunidades de vivienda para la próxima generación de Hawaii, dijo que los distritos de uso mixto son una gran solución.
«Si vas a distritos de uso mixto en las grandes ciudades del mundo (Londres, París, Tokio), puedes encontrar cosas interesantes en cada cuadra», dijo Higa. «Un solo bloque sin un uso interesante en la planta baja realmente puede alterar la transitabilidad y continuidad de estos vecindarios de uso mixto».
